Премиум-рынок жилья в Казахстане не падает вместе со спросом на массовые квартиры

Похоже, массовые продажи затормозились, но сегмент дорогих квартир держится: покупателей хватает, а качественных объектов не хватает; эксперты объясняют, кто сейчас платит больше и почему решения в премиуме не зависят напрямую от ставок или курса.

Рынок жилой недвижимости в стране в целом переживает спад: меньше сделок, ниже активность покупателей. Тем не менее сегмент элитных площадей демонстрирует относительную устойчивость, говорит Виталий Шалаев, управляющий директор Arbat Real Estate. По его оценке, площадки с ценником от двух миллионов тенге за квадратный метр остаются востребованы, а полноценного выбора в категории «готово к въезду» не хватает. Много предложений в «чистовой» отделке, но просторных квартир с дорогим ремонтом — единицы. Важная деталь: формирование спроса в двух крупнейших городах идет по-разному — в столице новые комплексы и комплексная застройка дают системное развитие, тогда как в Алматы решают география, дефицит земли и места каждого конкретного проекта. По количеству сделок Астана уже приблизилась к Алматы: разрыв, который был около одной четверти, сократился.

Банковские ставки и валютный курс сильнее бьют по сегменту массового жилья; покупатели премиальных квартир действуют иначе. Как объясняет Шалаев, владельцы капитала в иностранной валюте иногда приостанавливают покупку на пару месяцев, если курс кажется им невыгодным, но чаще это перенос решения, а не отказ. Он не замечает заметной корреляции между базовой ставкой и спросом на качественные объекты: для этой аудитории решающую роль играет сама недвижимость — ее исполнение, особенности и соответствие запросам покупателя. «В премиуме люди платят за конкретный продукт, а не за выгодную ипотеку», — говорит он в новом комментарии.

Кто покупает дорогие квартиры сегодня? В основном это предприниматели с устоявшимся бизнесом, владельцы компаний и руководители высшего звена, которым обычно за сорок. Представлены разные сферы: от промышленности и сельского хозяйства до финансов и торговли. Большая часть спроса — внутренняя, в том числе клиенты из регионов; есть небольшая, но регулярная доля желающих из соседних стран и тех, кто возвращается из Европы. Большинство приобретают жилье для себя и семьи; второе важное направление — родители, оформляющие квартиры детям. Коллекционеров уникальных объектов немного. В переговорах первыми вопросами покупателей остаются репутация застройщика и реализованные им проекты, затем важны локация, планировки и общие площади. Люди интересуются отделочными материалами, системами инженерии, оформлением двора и наличием необходимой инфраструктуры — им важно понимать, за что они платят.

Еще одна закономерность премиума: у качественного проекта стоимость часто растет после ввода в эксплуатацию. Пока строят, будущему покупателю сложно представить итог: есть проектная документация и визуализации, а реальное впечатление формируется только после окончания работ, заселения и запуска придомовой инфраструктуры. По наблюдению Шалаева, при адекватном исполнении цена может прибавить от одной десятой до одной пятой от первоначальной стоимости — речь о действительно удачных проектах, которые подтвердили ожидания жильцов.

Наконец, тренд последних лет — продажа не столько квадратных метров, сколько образа жизни. Комфорт в собственной квартире уже не достаточно; важен двор, места для прогулок и детские зоны, сервисы для жителей. Девелоперы все чаще закладывают в проекты зоны здоровья и досуга: в малоэтажных резиденциях выделяют свыше двух тысяч квадратных метров под бассейны и SPA, а в высотных комплексах могут предлагать порядка пяти тысяч квадратных метров закрытой общественной инфраструктуры — от плавательных бассейнов до кинозалов и ресторанов. Чем продуманнее повседневная среда, тем выше воспринимаемая ценность для покупателя, отмечают специалисты.